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借換の話の続き

ホント、銀行の住宅ローンの融資姿勢って変わりましたね。借換の際、保証料なども含めると諸費用は結構な額になるのですが、最近はこれも借入に含めてしまってもいいのですね。

おかげで、今回のキャッシュアウトはゼロです(もちろん、借入はその分増えますよ)。でも、無手数料で繰り上げ返済できるので、必要な分だけ戻せばいいしね。

以前では考えられませんでした。といっても、これからのご購入の方は自己資金は多いほうが良いですよ。

さて、借換実行時期のタイミングのお話でしたね。


結論から申せば、我が家は4月中に実行すべしと判断しました。

・4月中であれば、今月の金利急上昇を反映していない金利であること。
・もともと、今の超長期住宅ローンの金利は実勢を反映していない

という理由からです。

今後の金利情勢を読むことなんて誰もできないから正解はないんだけど、我が家では2番目の理由を重要視しました。
現在の超長期の借換金利は、実勢を反映していないバーゲン金利であることは明らかです。ちなみに、4月の通常10年固定金利は3.9%。優遇条件があったとしても、超長期金利よりも高いです。

懸念すべきは、銀行のリテール戦略や経営状況の変化によって、このスプレッドは急速に解消してしまう可能性があるということです。

実際、リテール重視による住宅ローンの強化を掲げてきた銀行に変化の兆しがあります。
当初、外資系を含めた各銀行は、どこも優遇制度などを打ち出していました。中でも、統合間もないみずほ銀行や、国営化直前のりそな銀行の優遇措置は当時抜きん出ておりました。
そのうち、収益性の観点から早々と外資系がこの競争から手を引きました。そして遅れて東京三菱銀行の攻勢が始まったと思います。現在では、SBI、東京三菱、三井住友が超長期のバーゲン金利を展開していると思います。以前、優遇制度で気を吐いたみずほ銀行やりそな銀行に追随の気配が見られません。

つまり、住宅ローンによる個人客を囲い込むリテール戦略は一巡し、近いうちに適正な金利水準に落ち着く可能性が高いのではないかと。
まあ、これとて勝手な予想ですから当てにはなりませんが。

今回、借換をすることによる最大のメリットは、やはり将来に渡って支出額が計算できるということでしょうか。

理想を言えば、もっと早く融資姿勢の変化に気づけば、もう少し金利が安いところで借換ができたかもということ。まあ、今の条件を得るまでの期間、最も安い金利で返済していたので差し引きゼロと考えることにします。

繰り返しになりますが、これで、この先ず~っと金利上昇に怯える必要がなくなったことは大きいですね。我が家の場合、金利上昇と収入が比例していな職種と思われるので余計です。インフレに伴う給料のUpは見込めないんです、多分。

これで、計画的に物欲を満たす散財ができるってもんです(笑)


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  1. 2006/04/30(日) 23:16:42|
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