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狭小地に、設計事務所による家づくりにチャレンジしました。左側カテゴリをご参考ください。

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住宅ローンの話

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最近は、株も金利もボラティリティが高いですね。
特に、長期金利はこの一ヶ月で0.2%強の上昇ということで、上昇圧力が高まっております。

この金利情勢を受けて、新規で住宅ローンを組む人のほとんどが長期、超長期固定を考え、また借り換えの申込みが殺到しているようです。

我が家が土地を購入した2003年当時では、超長期ローンなどは今ほど無く、またあったとしても、当時の条件では諸所の事情で借入が困難であったと予想されます。したがって、我が家は金利優遇のある短期金利で組んでおり、最近の金利上昇にはビクビクとしておりました。

あと数ヶ月で金利の見直しがあるのですが、次の見直し時に長期で組めば良いと考えていた当時の目算よりも、金利の上昇速度が早かったようです。
あちゃ~。





ということで、先日、我が家も超長期固定ローンに借換をしました。

3年前の住宅ローン事情から、担保掛目の点で(要するに自己資金が少なかったんですね)融資を得るのに苦労しました。まあ、家を建てようとしたことが、計画的でなく思いつきから始まったことにもよりますがね。

そんな経験から、借換など無理と考えていたのですが、フラリと思いつきで銀行に寄り相談すると、いけそうらしいと分かりました。

なんでも、貸し出し姿勢が変わったらしい。つまり、担保重視から返済可能能力重視へと。近年、企業融資のファイナンス姿勢が変わっていることは既知でしたが、個人向けの融資姿勢もいつの間にか変わっていたのですね。条件によっては、掛け目の200%融資も可能だとか。

すぐに借り申込みの準備をし、自分なりにシミュレーションを行ってみました。
ちなみに、
・変動金利は過去に8.5%まで上昇したことがあります。
・バブル直後の平成3年時には公定歩合は6%でした
・さらに、公定歩合の過去最高時は昭和47年に9%を記録しています。
これらを踏まえ、金利情勢の体勢変化のトレンドを5年、10年周期に設定し、上限金利を変化させ、金利見直し時に最適な金利設定がなされた場合の総支払額と、現在の超長期固定金利の場合の総支払額を比較してみました。(冒頭のエクセル表その一部)

結果、あらゆるパターンで比較しましたが、ほとんどが現在の超長期固定の勝ち。(※素人の計算ですから、自己責任でご判断くださいね)

負けるパターンは、見直し時の金利が5%以下で、その後は金利が下落し、恩恵を得る変動金利(短期金利)を神がかり的に選択した場合です。ただし、実際には、金利変動時にうまくトレンドを見極め、最適な金利を選択できるかは大いに疑問です。

また、早い時期に借入金利が5%を超えてしまうと、月々の返済金額が大幅に上昇し、間違いなく家計が破綻してしまうことも予想されます。

ということで、2%台後半の金利ならば、固定化すべきと判断しました。

問題は、実行の時期です。ボラティリティが高いので、目先、金利の下落も十分に考えらます。少しでも金利の安い時期を見極めて実行するという事も考えました。。。

ということで、この話は続きます
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  1. 2006/04/28(金) 04:22:36|
  2. [いえづくり]雑記|
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  4. コメント:2
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コメント

こちらにも連続コメント。

住宅ローン、シミュレーションまでして検討されているんですね。すごい。
しかし、金利が5%になるのはいつ頃なんで小ねぇ。個人的には、まだまだ・・・と思っているのですが。

ちなみに我が家のローンは「東京スター銀行」
例の「上がると下がる」ってやつです。

金利見直しの5年後までにがっつり貯めてしまう計画だったのですが、全然たまりません。
新車かったりしてるんだから当然ですが。
困ったもんです。はい。
  1. 2006/05/10(水) 18:35:33 |
  2. URL |
  3. x99旦那 #C5FWslJw
  4. [ 編集]

>シミュレーション
理系の性か、はたまた暇なのかということでしょうか。
エリオット波動といった、株のテクニカル分析とか大好きでした。今は、投資できる身分ではありませんが。

我が家は、新車も買ってないけど、お金貯まりません(笑)
相当、困ったモンです、はい。
  1. 2006/05/10(水) 22:38:22 |
  2. URL |
  3. Berg #-
  4. [ 編集]

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超長期固定住宅ローンへの借り換え

■ 住宅ローンの話 / Berg's Home シミュレーションも行い、2%台後...
  1. 2006/06/05(月) 03:07:40 |
  2. 住宅ローン研究所 HousingLoan-Lab.com

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